不動産問題

不動産の法律問題について京都の弁護士が解説しています。不動産の契約、売買、賃貸、敷金、保証金について、弁護士の無料相談を受けることができます。

Q 不動産問題が発生した場合には、一般にどのような点に注意すべきですか。

不動産とは、土地と建物を指す用語ですが、一般の方にとっては、不動産取引というと、滅多に関わらないというイメージがあるかもしれません。

たしかに、マイホームを購入するという機会は、一生に一度くらいしかないかもしれません。しかし、不動産は、一般の方にとって居住環境そのものですので、不動産取引に関わらずに生活できる人は、ほとんどいないでしょう。

たとえば、マンションやアパートの賃貸借契約、駐車場の利用契約などは、転勤の多い方であれば、その都度行わなければなりません。転居がない方であっても、賃貸借には2年間などの期間が設定されており、契約の更新などを定期的に行う必要もあります。

また、マイホームを購入する機会は一生に一度しかなくても、その金額は高額であり30年ローンを組むほどの非常に重要な契約です。一度でも失敗すると、大きな損失を負ってしまいます。

このように、不動産問題は、一般の方にとっても身近で重要な法律問題です。しかも、不動産に関しては、都市計画法、建築基準法、農地法、都道府県の条例、宅地建物取引業法など、多くの法律分野が関わります。

一般の方が、これほどの法律知識を得ることは困難である一方、不動産問題について業者任せにしてしまうのもリスクが高いといえます。

不動産問題が発生した場合には、自分だけで解決しようとせず、一度弁護士にご相談されることをおすすめします。

不動産業者のいうことを全て信じると、泣き寝入りしていた問題について、弁護士のアドバイスによって、権利が実現できるかもしれません。

Q 不動産の賃貸借に関して、発生しやすいトラブルとしてどのようなものがありますか?

不動産の賃貸借に関しては、個人の方であっても、貸主になる場合借主になる場合の両方の立場があり、それぞれの立場で発生しやすい法律問題があります。

たとえば、分譲マンションを購入したが、転居することになったので、誰かにマンションを貸して賃料収入を得たいという場合には、貸主の立場となります。

借り手が見つかったのはよいが、家賃を払ってくれないので回収したい、または契約を解除したいという場合が典型的なトラブル類型です。

また、やっぱり自分で住むことにしたので、退去して明け渡してほしいという場合、退去してもらった際に、部屋に大きな傷があり、原状回復してほしいという場合にも、トラブルにつながりがちです。

一方、不動産の借り手の立場になったときには、物件をインターネットで探していたが、おとり広告・おとり物件に引っかかってしまい、条件に納得していないまま契約してしまったという消費者トラブルが最近多くみられます。

また、無事に借りて居住している際に、天井から雨漏りがするので、貸主に修理してほしい場合、貸主から賃料を増額する請求がきた場合など、契約継続中であっても、トラブルが起きる原因はあります。

そして、最もトラブルになりやすいタイミングが、物件から退去する際の原状回復の範囲や、敷金の返還についてです。経年劣化や通常の損耗について、貸主と借主のいずれが負担すべきかで争いになる例が非常に多いようです。

貸主側の場合 ●家賃を払ってくれないので回収したい、解除したい。
●退去してほしい。
●原状回復のトラブル
借主側の場合 ●おとり広告・おとり物件
●退去の際の敷金の返還トラブル
●賃料の増額請求
●雨漏りなどの物件の修繕

このように、不動産の賃貸借は、トラブルになる要因となる問題が多く潜んでいます。貸主、借主いずれの立場であっても、意外に契約書の記載だけからでは解決できない問題が多くあります。

弁護士に相談すると、このような不動産問題について、的確に法律的な観点でアドバイスを行い、滞納された家賃を回収できたり、賃借人を退去させたりすることができます。

また、借主の立場からは、個人で交渉する場合よりも敷金を多く返金してもらえ、原状回復費用を追加で支払う必要がなくなるメリットがあります。

Q マイホームの購入に関して、発生しやすいトラブルとしてどのようなものがありますか?

マイホームを購入するといっても、その形態は様々です。

一戸建てを購入する場合には、土地を購入した上で、建物の新築工事を注文することになります。

土地の購入に関しては、隣の土地との境界問題が存在する場合があります。境界は、過去の建物の建築状況や、杭の有無、国土調査の内容などから判定されることになり、非常に難しい紛争の一つです。

隣地所有者が、自己に有利な境界線を主張している場合には、解決まで長期間かかる場合があり、悩ましい問題の一つといえます。また、何らかの理由で土地の売買契約を解除した場合に、支払い済みの手付金を返還するかどうかで争いになる場合もあります。

さらに、購入した土地について、後日、土壌汚染が発生した場合には、売主に対して汚染物質の除去や損害賠償を求めることになります。

土地上の建物の新築工事の発注に関しては、建物が欠陥住宅であったという場合には、大きなトラブルになり、解決までに時間を要します。

また、新築工事については、注文者がいつでも任意に契約を解除できますが、契約の中で中途解約の違約金が定められている場合があり、その違約金の支払額をめぐって、トラブルになることが多いようです。

最近では、実質のローン支払額を無料または低額にできると謳って、太陽光発電設備とのセットで新築工事を請け負う業者も増えています。実際に契約してみると、説明されていた内容の発電による利益が出なかったといって紛争になる場合があります。

分譲マンションを購入する場合には、また違った法律問題があります。特に、階下への漏水騒音問題修繕費や管理費の支払いに関する相談が多い傾向にあります。共有部分であるバルコニーを改築したいという場合には、マンション管理規約との関係での問題もあります。

以上のように、マイホームを購入すると一口にいっても、様々な類型でのトラブルが潜んでおり、それら一つ一つは深刻な問題につながりやすいものです。

マイホームの購入に関して、トラブルに巻き込まれた、または将来的にトラブルになるのではないかと不安をお持ちの方は、ぜひ一度弁護士までご相談ください。

不動産業者から、相当な金額を回収でき、深刻なトラブルを回避でき、またはトラブルの早期解決につながる場合があります。

土地の購入 ●土地の境界問題
●手付金の返還
●土壌汚染
建物の新築 ●欠陥住宅
●工事の中途解約の違約金
●太陽光発電設備の虚偽説明
マンションの購入 ●階下への漏水
●共有部分の改築
●修繕積立金・管理費の支払い
●隣室の騒音問題

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