借地・借家|不動産問題

京都の弁護士がまとめた「借地・借家」のQ&Aです。不動産問題の無料相談についても案内中です。

Q 借地借家法とはどのような法律ですか?

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)とは、建物がかかわる、①賃借権等の契約期間、②契約の更新、③効力等に特別の定めをしている法律です。
分かりやすく言えば、借地の上に建物を建てた借主(借地権)、建物の借主(借家権)を保護するための法律です。

まず、借地権の保護についてですが、次のようになります。
借地権の存続期間は、30年となります(借地借家法3条)。そのため、契約書に借地権の存続期間を20年と書かれていても、存続期間は30年となります。

また、借地権の更新においても、借地権の保護がなされています。
まず、貸主による借地権の更新拒絶は、正当な事由がなければ認められません(借地借家法6条)。
更新後の存続期間も、法定されています。最初の更新では20年、翌年以降は10年となっています(借地借家法4条)。
そのため、更新時に、更新後の借地権の存続期間を5年と合意しても、20年(最初の更新)、又は、10年となります。

次に、借家権の保護についてですが、次のようになります。
借家の場合、貸主が、更新拒絶、又は、解約申入れを行なっても、正当な事由がなければ、更新拒絶等はみとめられず、賃貸借契約は続くことになります(借地借家法28条)。

Q 他のテナントに入ってもらいたいが、解約は可能ですか?

ビルなどの一室をテナントに賃貸している状況だと思いますが、借地借家法の適用があるため、原則として解約はできません。

しかし、次のような場合には、解約等することが可能となります。

①借地借家法28条の正当の事由を満たしている場合です。正当の事由を満たすためには、立退料の支払い等が必要となります。
②現在のテナント(借主)が、退去を同意している場合です(賃貸借契約締結時の同意は不可です)。
③賃料の未払い等があり、賃貸借契約を債務不履行解除できる場合です。
④定期建物賃貸借(一定の手続が必要となります)に該当する場合です(借地借家法38条)。
⑤取り壊し予定の建物の賃貸(ただし、事前に取り壊し予定の記載等が必要)の場合です(借地借家法39条)。
⑥建物の一時使用目的が明らかな場合です(借地借家法40条)。

Q 更新期間が過ぎましたが、契約は続きますか?

借地契約、借家契約のいずれの場合も、自動的に更新され(借地権の場合は建物があるケース)、賃貸借契約は続きます(借地借家法5条2項、26条1項)。

ただし、前述のように、定期建物賃貸借、明らかに一時使用目的であるケース等では、更新期間とともに契約が終了します(借地借家法25条、40条)。

Q 駐車場を利用していますが、借地借家法の適用は?

駐車場利用のケースでは、原則として借地借家法の適用はありません。借地借家法は、借地上に建物を建てた場合、借家を借りた場合を保護しているからです。

そのため、契約期間終了後、更新するかどうかは、賃貸人・賃借人の話合いになります。

Q 借地借家法を適用しないようにすることは可能ですか?

借地借家法を適用しないようにすることは可能です。

まず、借地上に建物を建てた場合ですが、次のような借地契約にすれば、借地借家法の適用(更新拒絶に正当事由が必要とはならない等)はありません。
①定期借地権(借地借家法22条)
②事業用定期借地権等(借地借家法23条)
③建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)
④明らかな一時使用目的の借地権

次に、借家権の場合ですが、次のような借家契約にすれば、借地借家法の適用(更新拒絶に正当事由が必要とはならない等)はありません。

①定期建物賃貸借(借地借家法38条)
②取壊し予定の建物の特例の利用(借地借家法39条)
③明らかな一時使用目的の借家権

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