立ち退き交渉|不動産問題

不動産の「立ち退き交渉」に関するQ&Aを京都の弁護士がまとめました。不動産問題の無料相談についても案内中です。

Q 立ち退き交渉でのトラブルでは、どのようなものがありますか?

立ち退き交渉ですが、たとえば、①居住用アパートを貸している、②テナントが入るビルを貸している等の場合において、借主を立ち退かせるための交渉のことを言います。

退去のトラブルとしては、借主が退去しないというだけでなく、立ち退き料の請求をする、部屋の原状回復を行わない、多額の賃料を滞納しているなど、様々なトラブルが関連して発生するケースもあります。

Q 家賃滞納のケースで、立ち退き交渉の手順を教えてください。

立ち退き交渉の手順ですが、できる限り早く、賃貸借契約を解約し、退去を求める必要があります。滞納金額が大きくなればなるほど、敷金から回収できる金額が減り、また、回収できなくなる可能性もあるからです。

概ね、3か月分以上の賃料滞納になれば、通常、問題なく賃貸借契約が解除できます。そのため、3か月分以上の賃料滞納になった段階で、解除通知書を内容証明郵便で送ると良いでしょう。

内容証明送付後、まずは、貸主と借主との話合いで、退去、退去の時期、条件等の詳細をつめてください。
当事者での話合いが無理であれば、建物明け渡しの請求を民事裁判で求めていくことになります。
後の強制執行手続で問題とならないよう、民事裁判を起こす際には弁護士に依頼すると安心して対応することができます。

Q 借地借家法適用のケースで、立ち退き交渉の手順を教えてください。

借地借家法の適用があれば、賃貸借契約の解除、更新拒絶に正当の事由が必要となり、簡単には立退かせることはできません。

原則として、一定の立退料を支払って立ち退きを求める方法をとることになります。しかし、家賃滞納、その他の義務違反があり、賃貸借契約の解除が可能となる場合もあります。また、立退料を支払う場合も、立退料の算定等の検討が必要となります。このようなケースでは、弁護士に相談されることを勧めます。

Q 立ち退きまでの期間を教えてください。

立ち退きまでの期間ですが、家賃滞納のケースでは早くて半年ぐらいになります。
家賃滞納のケースでは、民事裁判になっても、通常、借主が争うことはできません。民事裁判では、第1回目の期日だけで、終了することがよくあります。
したがって、短期間の民事裁判と、強制執行手続の利用で、早くて半年ぐらいで、借主を退去させることが可能となります。

他方、借地借家法が適用されるケース(家賃滞納のケースを除きます)では、立ち退きまでの期間はケースバイケースになります。
立ち退き交渉で、借主と貸主の双方が合意できるような案で解決できれば早いですが、この種の交渉では隔たりが大きいのが現状です。借主が多額の立退料を求めれば、貸主はなかなか応じないことが多いでしょう。

また、民事裁判となった場合、更新拒絶等の「正当の事由」を満たすか、特に、立退料の算定等の主張・立証に時間がかかります。この点で、民事裁判となっても裁判が長期化することがあります。

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